——上半年，俏，既成事实 下半年，稳，是主旋律

今年甬城楼市，自开春以来，与往年相比，尽管有土地增值税出台、《物权法》通过等风声传播，但仍另有一番风景：甬城楼市如三月的阳春，融融和和，平平稳稳，没有出现如去年那般因出台调控房产的“国六条”所导致的“风声鹤唳”的境况，即开发商恐慌，购买者焦虑。

笔者认为，历经几轮宏观调控后，经受过考验的宁波楼市无论是开发商，还是消费者，变得更为理性，尤其是后者已从单纯地寄希望于政策，偏听于各类信息，到开始自己来分析当地市场需求等方面的问题。

与前几年相对比，2007年甬城楼市（住宅方面）将呈现以下的特征：

———区域新兴板块烽火燃起，鄞州中心区仍然是焦点，市民购买的理念由近至远；

———中小套型唱楼市主角，套型紧凑，“偷来的面积”让购房者得实惠；

———中小户型销售及价格逐渐趋平，联排及稀缺地块的高档公寓依然走俏；

———外来房产“大鳄”角逐宁波，提升宁波房产开发档次，拉动宁波房价继续攀升；

———楼盘开盘以分批少量的“饥饿”营销为主，销售好坏更取决于开发商的品牌品质与服务。

一、区域新兴居住板块烽火燃起，鄞州中心区仍然是焦点，市民购房理念由近至远。

伴随着房价的节节攀升，老城区可用住宅用地的日趋稀贵，加上新兴居住区域的交通、商业等配套逐渐成熟，以及私家车的普及，近年来，新兴居住板块已成为甬城楼市销售的主战场。
除了原有的鄞州中心区、科技园区、新三江口等热点板块以外，波光潋滟的江北日湖、自然风景秀美的东钱湖、人气集聚的城西、姚江北岸的洪塘，也已成为甬城市民购房的新区域。其中，鄞州中心区、洪塘、城西及科技园区新开发的楼盘更是一般收入市民的购买新天地。
据了解，这些新兴的区域，有如下特点：一是楼盘开发总量均比较大，一般建筑面积在10万平方米以上。二是小区内的园林景观档次大多较高，绿地面积大。三是有较为充裕的停车位。四是房价比市区偏低，可选择的余地大。五是目前小区周围的配套还不尽人意。

二、中小套型唱楼市主角，套型紧凑，“偷来的面积”让购房者得实惠。

自去年6月份以来，房产企业开发的楼盘，其建筑套型面积90平方米以下的房子必须占整个楼盘建筑面积的70%，这一“硬杠杠”，对于善于把握商机的甬城房产开发商业说，是挑战，更是机遇。宁波的开发商牢牢地把握了这一机遇，并发现了这一领域的巨大市场空间。
据了解，今年开盘的楼盘中，以中小套型占多，其中有：鄞州中心区的华茂学府1号、荣安和院，江东的雅戈尔·世纪花园，科技园区的ART蓝湾，江北坤和的亲亲家园、迪赛·奥林80、洪都花园二期、新星都市，城西的有中建的格林春晨、维科的城西项目、西城十二庭院二期、西堤阳光、青年才郡、都市港湾、缘园等。
其中，奥克斯鄞州中心区住宅项目、科技园区的皇冠花园中小套型也占了相当大的比例。
“国六条”政策，不仅让广大中低收入市民圆了购房梦，而且由此催生出许多房屋的创新，从中让更多的购房者得到了实惠。好多开发商从提高得房率、增加居住功能等入手，在“规定的动作”的范围内，通过创新，从入户花园、挑高阳台、前庭后院、赠送大露台和半地下室、过道走廊等各个方面“偷得面积”，为业主争取更多的住宅使用空间，并成为楼盘销售的一大优势所在。今年开盘的世纪花园、奥林80、学府1号、ART蓝湾等楼盘在此方面均有建树。

三、中小户型销售及价格逐渐趋平，联排及稀缺地块的高档公寓依然走俏。

如果说，去年宁波楼市是联排别墅年的话，那么今年可谓90平方米以下的中小户型年。

据预计，在鄞州中心区、科技园区、洪塘、城西等区域，中小套型的房子实际推出量占这些区域的七成以上。

如鄞州中心区在今年开盘的学府1号，以中小套型为主，今年推出量达1200套。江东的世纪花园、迪赛在江北的奥林80、西城十二庭院二期等楼盘今年中小套型的释放量也相当大。购房者可以货比三家，挑挑选选。但同时，这类中小户型的市场需求量也相当大。因此，供求之间大致相当，房价总体偏向平缓，涨跌绝对不会大起大落。房价均价一般会在6000-6500元/平方米之间。

与此同时，伴随着中小户型比例的大幅提升，国家对高档住宅项目的严限，别墅（含联排）、稀缺地块的高档公寓因市场供求比例的失衡，加上甬城改善族队伍的日趋庞大而将变得越来越走俏，房价也会节节攀高。今年雅戈尔的钱湖比华利别墅、维科三期、青林湾二期、宁兴·城市花园、中海·东湖观邸等联排，雅戈尔·湖景花园、绿城·绿园、凯德·汇豪天下、万科·金色水岸、交通BOBO二期、都市森林二期将成为楼市的“香饽饽”，价格因其稀缺、品牌、建筑、物业等优势而大幅上扬。

四、外来房产“大鳄”角逐宁波楼市，提升宁波房产开发档次，拉动宁波房价继续攀升。

近年来，外地房产“大鳄”相继进驻宁波，与当地开发商“同台竞技”，由此大大提升了宁波房产开发档次，进而也拉动宁波房价继续攀升。

外地著名的房产开发公司，如杭州的坤和、绿城，省外的中海、金地、万科、凯德、中信泰富、华润、和声机构相继在宁波“攻城掠地”，逐鹿宁波楼市，在竞争中明显占了优势。其中，坤和·亲亲家园（宁波）、绿城·桂花园、中海·东湖观邸、金地·国际花园均已在宁波这块肥沃土地上闪亮登场。这些楼盘所带来的全新的居住理念、创新上乘的建筑品质、精致细腻的人性服务，赢得了广大甬城市民的青睐。已预热多时的凯德·汇豪天下在今年3月底开盘，以精装修加上周边的SHOP?鄄PING-MALL，首度向甬城市民亮相，每平方米的起步价大致在1.6万元以上。位于鄞州中心区，奉化江滨的万科·金色水岸这次走中高档路线，也将于今年开盘，金色水岸的建筑风格、营销方法、物业管理等，都有可能是宁波开发商学习的好榜样。绿城·绿园，以绿城特有的精致、完美、细腻等品质，以精装修的风格在今年上半年全新展示。同时，华润的东钱湖项目、中信泰富的写字楼项目也会在今年开始做“前戏”。

五、楼盘开盘以分批次的“饥饿”营销为主，销售好坏更取决于开发商的品牌品质与服务。

甬城房产开发商昔日大多喜欢把成千套的房子一下子推向市场，但今年他们会变得小心翼翼，也会如目前的金地、中海、坤和、绿城等开发的楼盘那样，分批次亮相。这是楼市竞争加剧的体现。开发商这样做有如下的目的：一是试水市场反映，以便根据反馈情况及时调整营销等策略，避免被动局面；二是伴随着甬城开发商实力的增加，分批次营销，有利于实现楼盘利润的最大化；三是近年来因土地竞拍价的屡创新高，实力平平的开发商难以拿到土地，通过延长楼盘的销售时间，维持团队的正常运行，以时间换取新的拿地机会。
同时，因甬城楼市已步入理性发展的轨道，供求基本平衡，尤其是购房者有更多选择自己喜爱房子的余地，因此，楼盘销售的好坏取决于开发商品牌、楼盘品质、物业管理等。开发商必须通过售前、售中与售后等一系列优质服务来赢得购房者的青睐，营销的手段也会随之人性化、多样化。