从上图中可以看出，房地产信托业务对房地产开发商而言，确实算是个香馍馍。然而，此前银监会下发《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（即“212号文件”），对房地产信托业务的风险给予警示，并对房地产信托贷款发放门槛进行了严格限制：必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%和资质在二级以上这三项条件的开发商才能通过房地产信托融资。“121”和“212”这两个绕口令般的数字，对房地产融资来说却事关重大，如果说前一个文件如当头棒喝，后一个文件则无异于釜底抽薪了，这两个文件的主要内容和区别见表1。

　　从表1中可以看出，“212号文件”强调了防范和化解信托业务风险，并将信托融资以“过桥贷款”的原有初衷给牢牢扼制住了，由此也衍生出信托公司将与商业银行在相仿的同一舞台上展开角逐，但信托公司的胜算将微乎其微。理由是从现阶段国内各信托公司采用的房地产信托融资手法和银信之间对房产开发商的贷款利率比较来看，先前房地产信托业务中的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资类型，将会在未来的一段时期内受到来自信托市场和房地产市场的双重抑制。而此两种类型的房地产信托业务正是各信托商普遍采用的地产信托融资手法，所以，走过花样年华后的房地产信托已经到了转型的关口。

　　而股权投资或直接购买商业用途楼房或住宅式的信托融资方式，则有可能在同步捆绑着其他高级形态的金融工具后而成为新型房地产信托业务的过渡载体。其缘由是股权信托的资金可以看作是“开发项目资本金”，一旦日后项目公司申请贷款时，在自有资金的比例就大大提高的基础上，开发商可以再次以“借钱生钱”的方式来翘动银行的融资杠杆，即使开发商让出一部分利润、多点利益给投资者也是可以接受的。

　　股权信托计划往往由开发商在一定条件下进行回购，并做优先、劣后受益权的设计，既保证了最终利润仍留在开发企业手中，也让信托投资者在多重利益保证的设计下获得较高收益。股权投资房地产信托可采取信用增级措施，通过信托公司绝对控股，在未来项目公司治理上，采取按出资比例分配董事会席位等措施来实现对项目运作的实质性监控，严格监控资金划拨和项目进度，做好销售控制，对可能出现的风险及时采取应对措施。通过权益投资的方式，信托计划募集的资金取得一个风险与收益对等的合理回报，信托特有的灵活机制和创新空间就在关键时刻发挥作用了。

　　那么，除了股权信托的方式，有没有一种新的融资工具，可以让房地产融资走出窘境呢？如果说信托如期兑付问题是关键，那么当信托资金是一个足够大的基金，一系列投资组合能保障在风险最低的情况下提高收益，包括兑付时点固定的难题，再加上基金的专业化管理，我国的房地产融资体系就不再如此单一和脆弱了。海外成熟房地产市场的发展规律表明，房地产开发市场发展到一定阶段必将启动投资市场和资产证券化市场，三个市场有机组合方能构成一个完整的房地产市场。房地产投资信托基金正是启动房地产投资市场的重要金融工具，也是资产证券化的一个主要品种。近段时间，信托公司、房地产公司、证券交易所、银行、证券公司、相关研究机构纷纷有所动作，密切关注我国房地产投融资的发展，积极谋划房地产投资信托基金这一新型投融资工具。

　　房地产投资信托基金是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托财产，并由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人，对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。REITs以其特有的运作机制联结房地产市场与资本市场，解决房地产企业资金短缺的同时可为社会闲散资金寻找新的投资出路。由于缺乏相应的立法，中国资本市场上的REITs尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品。日前，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的调查报告中，商务部明确提出开放REITs通道的建议，国内REITs正从激烈探讨悄悄地向实质性尝试迈进。