中央提出“十一五”期间要稳步推进物业税的要求后，2006年，物业税就又成为楼市的焦点。有媒体称，税务总局副局长最近表示，国家正在为开征物业税做准备。但政策的导向要区分普通住房和非普通住房，对于居民个人自用房的交易应给予税收优惠，对于投资、投机性的住房也要加以限制。目前我国不动产税收存在内外税不统一、房和地分设税种、计税依据不合理以及税基较窄、对房地产征收的费用比较多等问题。物业税是将现在购房时所缴纳的房产税和土地税合并，将房屋建设期间的税费征收转变为房屋保有期间的税费征收。两年前，物业税的概念在我国刚提出的时候，人们唯恐其引发“房价大跌”，但这种观点现在已很少有人提及。可以肯定的是，物业税离我们越来越近了。

近日，有开发商向记者表示，由于物业税要出台，目前物业税具体计税的方法不明确，导致大家对于将要承担的税赋心里没底，有些购房者开始出现观望、等待心理。与此同时，也有购房人向记者表示，征收物业税是大势所趋，因此，取消了今年买房投资的计划。

开征物业税对楼市影响到底有多大?为此，本刊组织太阳宫房地产开发公司总经理韩国建、北京嘉恒基业房地产开发公司董事长李磊、北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰、北京协成房地产经纪有限责任公司董事长王晓航、建元律师事务所律师王建文、汇源律师事务所律师魏晓东对物业税对楼市的影响进行了分析。

物业税影响市民购房心理

北京协成房地产经纪有限责任公司董事长王晓航:由于物业税的税值会随房产的升值而提高。这将有可能导致住宅商品房的“平买贵用”现象，特别是对于那些家庭经济实力不强，只是因购房“门槛”降低而购置房屋的消费者来说，买房容易养房难局面出现。

另外，物业税的税值变化将会影响到二次置业消费者的购买心理，特别在买方市场环境下，这种影响更加深远。从中长期来看，住宅市场将由目前的“购买成本高、使用成本低”向“购买成本低、使用成本高”转变，由于住宅使用成本的大大提高，高端市场的远期开发将会受到一定程度的压抑,但具体影响仍将取决于征税标准及税赋水平。

北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰：

物业税要出台的消息对准备买房的购房人可能会存在一定的心理影响，但影响不会太大，这是因为有关物业税出台的各类消息已经在社会上讨论了相当长的一段时间，购房者通过各种渠道已经对物业税的来龙去脉有了较多的了解，不少购房者在心理上也已逐步做好了开征的准备。对购房人的影响体现在部分购房者可能会将购房计划提前，在物业税出台前完成置业，而一些准备以购房作为投资的购房者可能会将购房计划推迟，待物业税出台后根据征收情况再定。

我认为，物业税的开征应对高收入阶层的购房者影响最大，因为开征物业税的主要作用之一是在保护必要消费的基础上抑制过度占有资源，按个人持有的资产价值征税，对单套面积过大，超出普通住宅标准或者生活必要限度的房子可能将适用税率明显提高，因此那些拥有一套或几套豪宅的富人未来要为这种奢侈的行为和生活付出更高的使用代价。

物业税对房价有何影响

北京协成房地产经纪有限责任公司董事长王晓航：

实际上，开征物业税的影响是多方面的，但通常最直接的影响是刺激房价。物业税开征后，会把原来交易环节征收的税费稀释到了拥有环节，开发成本的下降会影响房价的波动，会适当降低购房“门槛”，刺激需求上升。但是从根本上说，房价主要仍受市场供求关系影响，目前北京楼市场供求旺盛，因而在短期内并不会有太大变化。

另一方面，征收物业税可以有效地遏制开发商的投资冲动。当商品房交易市场趋于理性化的时候，开发商必定会对商品房的建设规模有一个合理的计算，从而影响商品房的供需，间接地会对房价有一些影响。

建元律师事务所律师王建文：

如果物业税中包含了土地出让金，由一次性交纳改为分年交纳，理论上会降低开发成本，但由此税收制度调整而带来的税改利益，并不一定体现在购房人身上，因为现行的商品房价格采用的是市场调节价，即开发商自行定价，除非政府强制所有开发商从销售价格中扣除土地出让金，否则旺销楼盘仍不会降价，滞销楼盘即使无此税收政策调整，也会降价。汇源律师事务所律师魏晓东:由于税收对于经济具有强大的调节作用，物业税出台以后，开发商的开发成本降低，我想至少在表面上房屋价格也应该相应下降，物业税对还没有购房的人影响最大，这个税种直接导致了他们在购房以后还要为拥有房屋承担税赋，这点和以前大不相同。

汇源律师事务所律师魏晓东：

为了避免误伤“老百姓”，个人认为，物业税出台前，最重要的就是要考虑新旧政策如何衔接，如何不加重已经购房人的负担，一定要兼顾各方，新人新政策，老人老政策。物业税要出台的消息对目前准备买房的购房人心理有影响有很大影响，按照现行的政策，购房者交了房款只要再准备契税、维修基金、物业费、供暖费就行了，都是具体可知的金额。

北京协成房地产经纪有限责任公司董事长王晓航:

征收物业税应该是一个系统工程。它要求国家的立法部门必须首先确定合理的征收范围。事实上，在实际操作中可能会面临许多问题。其中一个最主要的问题是，如何确定房屋业主购买的目的。自住物业与经营性物业物业税的征收必须顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性。以纳税能力衡量，经营性物业与纯消费性物业的性质是不同的。前者是纯支出，而后者则通过房屋出租收取利润，如果两者按相同税率征取，则会失去物业税有效调节社会贫富差距的功能。

同时，普通物业与豪宅对于自住物业，普通住宅与高档豪宅的税率是否应有所区别，“居者有其屋”是不应该限制的，要限制的是对宝贵土地资源的过度占用。

北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰：

物业税在出台前，需要经过深入细致的调研及反复论证，在纳税义务人、课税对象、税基、税率、附加、违章处理等方面的制定以及针对中低收入阶层可能采取的优惠措施等方面进行全面的考虑，充分做到保护普通百姓的利益，使广大中低收入的家庭能够在买得起房的同时还能用得起房，这样才能避免误伤“老百姓”。

物业税应解决的问题

建元律师事务所律师王建文：

我认为，物业税出台要解决好以下几个问题。

1.物业税出台，能否减少税种繁杂、重复征税？

目前涉及房地产的税种繁杂，统一税制、减少税种理论上可以“清费、正税”，但现实是，目前法定的税种不超过10种，而各地涉及房地产的税费却多达80至150种，这说明税种减少，不必然导致杂费减少，而且从中国自汉唐以来的税收史看，一种新税种的出现，从来都不必然导致其他苛捐杂税的减少。

2.物业税的用途如何保证？

从国外征收物业税的情况看，其物业税收入主要用于为本地区提供公共服务，有利于形成“多征税———多提供公共服务———财产增值———税源增加”的良性循环机制，但中国的现实是，地方政府一直靠一次性卖地来增加财政收入，但其有效的公共服务未必增加，如征收物业税后，其财政收入在一定时期内明显减少，可能更无法保证其将减少了的财政收入用于公共设施的建设，由此还可能导致一种情况，即政府将本应由政府提供的公共服务，以开发建设配套的方式转嫁给开发商，从而以“实物地租”的形式，弥补其无法一次性卖地而减少的收入。

3.如何保证征税依据的科学性和合理性？
 
征收物业税的前提基础是，有关部门每年要对所有不动产的价值进行评估，但从目前政府部门的人力资源和能力看，可能很难保证评估的及时有效性和充分合理性。

汇源律师事务所律师魏晓东：

物业税出台要解决好如何区分纳税人的问题，就是如何区别对待在物业税出台前购买房屋的纳税人，这些人员购买房屋的时候所支付的房价款是按照现行的政策计算出来的，里面包含了土地出让金等各种税费、房屋建造成本和开发商的利润等等，如果对这些按照现行政策购房的人员不进行区别对待的话，由于开发商作为房屋的销售者，已经把全部税费都转嫁到房价款里面，那么将导致物业税和房地产开发阶段的税费相互重叠导致重复征税，增加了这些购房人员的经济负担。

近两年关于开征物业税的问题引起社会关注。作为房地产的普通消费者应该关心物业税的征收对象、征收办法和使用效益，也就是对谁收、收多少、怎样用。

物业税是一种财产税，是对土地、房屋等不动产的所有者或占有者征收的税，每年交纳的税值会随着物业市值的升高而提高。毫无疑谁拥有物业谁就应该纳税。调节贫富差距不是物业税的主要功能，它主要通过征收个人所得税实现。因此不能认为物业税只对富人收不对穷人收，更不要把征收物业税理解成“劫富济贫”。通常富人拥有财产多，就多交财产税；谁拥有物业多就多交物业税。国外许多国家对自用的住房采取减免措施，我国出台物业税时也应该考虑这些措施，比如按人均面积、套或评估值减免。这是普通百姓关注的问题。

按照国外经验，物业税一般根据物业税税率和房地产评估值计算，居住物业年税率一般在1%到2%。在同一税率地区，物业价值越高交物业税就越多。我国现行税制中与房地产有关的税种有十多种，其中直接以房地产课税的有城镇土地使用税、城市房地产税、房产税、土地增值税、契税等。我国开征物业税要取消哪些相关的税种、税率如何确定这是大家关注的问题。假如税率控制在1%之内、取消上述前四种税收，同时对自用住宅采取一些减免措施，开征物业税对房地产市场不会产生很大影响。一些人认为开征物业税会引起房地产大幅度降价是基于取消土地出让金的假设。土地出让金是我国土地所有制的特殊产物，应该把它理解成“地租价”，取消土地出让金不现实。

物业税是地方财政收入的主要来源之一，国外平均占地方财政收入20%左右，有些国家高达50%。物业税主要用于地区公共产品和公共服务的生产与建设。公共产品和服务包括基础设施、配套、环境、教育、治安等。根据Tiebout模型，可以将物业税简单理解为当地居民对地方政府提供的公共产品和公共服务支付的费用。某一地区基础设施完善、公共服务好，居民就向往该地区，该地区的房地产价格就上升，物业税也就增加。地方税收增加，可以加大基础设施和环境改造、提高服务，形成良性循环。这样居民就会通过迁移选择地域，从而激发地方政府之间竞争，提供更好的居住环境和公共服务。只要物业税有效地使用，受益是纳税者。

先有物权法后有物业税

北京嘉恒基业房地产开发公司董事长李磊：

首先讲“物业税”是社会的进步，更是和谐社会可持发展的必要前提。

“物业税”使政府走出“卖地财政”而形成长期可持续税收。使资产拥有人或物业拥有人更加理性地投资置业。这样就会使未来国家社会经济的发展更理性，真正走向节约型社会、和谐社会。

但“物业税”在未来实施过程中，为避免误伤“老百姓”则需要政府一是广泛推动宣传“要所有人都有房住，但不要所有家庭都有房产”的理念，百姓的消费观念要务实；拥有“房产”是有成本的，要交物业税；也就是说只要不买“房产”就不会被误伤。二是政府的社会保障体系要到位，要有大量的不交税的“廉租屋”在社会上为“真正的百姓”提供，百姓才能避免误伤。这样也就做到了社会公平、共存与和谐。

我认为“物业税”出台的前提是《物权法》，当我们社会的“物权”还没有法律保护的时候，“物业税”只能是探讨、研讨阶段；因为物业税做未来社会的一个重大税种应该有一个好的非常社会环境背景。也就说如今我更应重视《物权法》，不然“物权税”若仓促出台，不但不会理顺社会关系，反而会填乱。比如说近期大家讨论的社区地下车库的降价问题，实际上可以说是政府有关管理部门无理粗暴地在干涉物权方利益。有关部门的初衷是好的，但调节方向错了，会给未来带来混乱、带来麻烦。想让车入地，那么地下车位是私产应市场调节；地上车位是公产，政府可参与调节，而且地上车位每一个综合占地约20平方米，每月不到150元的车位费，实在太低，已严重损害了社区无车人利益；政府不出来为无车人争利益，却去干涉私产的定价。这样的政府执政水平的出现就是因为“物权”没有“法”的保护，大家的观念还没有走到市场经济的环境与意识中，“和谐”与“公平”是被曲解的，谈何“物业税”？！故，我对“物业税”实施时间不乐观。