争议房地产税

“现行税制不合理只是房价过高的一个原因”

“房地产税并不是一个税种的诞生”
　　
杨卫华指出，近几年房地产销售速度加快，并非市场需求量的大幅上升，而是收入增加与信息不对称所致。但是，税收手段的运用要符合实际，并做到税源管理到位。
　　
房地产市场近期不断接收到房地产税所传递出的“降温”信号。

国土资源部土地利用司副司长束克欣日前透露，国土资源部正在会同财政部、国家税务总局等有关部门研究制定不动产税的征收办法，2006年是这项工作关键的一年。

业界的第一反应就是房价要降了。尽管关于房地产税在短期内出台的可能性各方看法不一，但有一个共识：它意味着宏观调控将从土地、金融、利率等“短期调整”转向税收的“长期攻略”。
　　
税收影响有限？

对房地产税关注的背后，是房价居高不下的现状。酝酿了两年之久的房地产税显然是在房价亟待抑制的情况下再次为人们所期待，甚至有人说，税收已经成为了宏观调控所亮出的最后手段。

此前，已有专家测算，房地产课税，一方面可以减少房地产开发成本10％～20％，甚至达到30％，由此会降低商品房价格；另一方面，增加了房屋拥有者的税负，将使那些以投资或投机为目的保有的住房成本增加，可以遏制“炒房”行为，从而抑制房价的上涨。

然而，有不同意见者认为，房地产税对房价的影响还处在“有限阶段”。

“说税收是宏观调控所亮出的最后手段有点言过其实。”中国人民大学土地管理系副教授曲卫东认为，房地产税长期来看会对房价产生一定作用，短期而言则不会立竿见影。

“价格一定是由市场来决定的，而不是由某一项政策来左右的。”1月16日，中金公司首席经济学家哈继铭接受本报记者采访时说，从我国目前商品房价格形成机制以及对土地和住房保有环节课税存在的偏差看，现行房地产税制不合理只是形成商品房价格过高的一个原因。

哈继铭认为，把房地产税归为宏观调控的一个部分会比较牵强，“所谓调控是可以适时地进行调节，比如土地、货币、利率政策，而房地产税一旦成为税法，就很难随意地调整”。

“房价受地价、建材价格、房产需求状况、金融政策、各种税费等多种因素的影响，税收只是其中的一个因素。”经济学家孙飞向记者坦承。

事实上，房地产税的出台直到现在还没有具体时间表。这对于整个行业的自我调整而言，影响是最大的。

“房地产税并不是一个税种的诞生，它将涉及到在流通环节上原有许多税种的合并、取消，而这不可能是一蹴而就的事情。”曲卫东说，房地产税的操作环节会拉长房地产税出台的时间。“庞大的评估体系和数据库建设就是一个不小的工程。”

“即便房地产税出台了，还有一个执行的问题。”哈继铭指出，房地产税属于地方税种，征收房地产税之后，房价会因此受到影响，呈下降趋势，对地方经济会造成影响，这是每一个政策都面临的问题，房地产税也不例外。”
　　
重在行业结构调整

虽然，房地产税的出台还有待时日，房地产税对房价的”降温作用“还需要等待，然而，房价还要抑制，房地产宏观调控的方向又在哪里？

“房地产税向人们展示了一个宏观调控的方向。那就是宏观调控将从土地、金融、利率等的‘短期调整’转向税收的‘长期攻略’。”曲卫东说。

“宏观调控需要一个长期性的政策。”孙飞指出，上海房地产在宏观调控的初期也没有太大的结果，只有当土地、金融以及税收等多项政策进行了综合运用后才开始起作用,“当银行叫停转按揭，只有全款后才能买卖，那么银行按揭贷款的问题就开始出现了，再加上个税的实施，投资者会有一个权衡，当投资没有信心的时候，房地产泡沫才得以挤出。”

“在中国，对房地产的宏观调控运用得最多的就是土地和行政策手段，而市场化的调节手段在宏观调控中的运用是最弱的。”曲卫东指出。

曲卫东向记者坦言，国土资源部早在几年前就开始采用控制土地源头的手段来调节房地产市场，比如进行开发区的整治、出台招拍挂的土地出让方式以及年度供地计划等等，然而，土地供应依然没有控制住，“开发商手中囤积了甚至比政府还要多的土地，土地调控大打折扣”。

由于税收对于行业结构性调整作用明显，有一位不愿透露姓名的专家说，此前，有关土地、金融方面的政策对房地产的宏观调控成效非常有限。

“宏观调控主要是从供给和需求两个方面来进行的。”哈继铭说，税收和利率主要是调节需求，土地则是调节供给，金融则是二者皆有。“在我看来，目前运用比较频繁的还是土地调控手段，而税收及利率方面的调控可以有所加强。”

“我认为，房地产税就是要一刀切，要统一。”哈继铭指出，房地产税不统一，容易把一个城市的泡沫挤到另一个城市去，这样，房地产泡沫还是会此起彼伏，很难达到调控的效果。“目前很多政策都存在这样的问题，细则由地方出，各地采用的政策不一样，执行力度不一样，调控后的市场反应也不一样。”

中国税务学会理事、中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华从房价上涨的原因分析了税收手段的可行性。他指出，近几年房地产销售速度加快，并非市场需求量的大幅上升，而是收入增加与信息不对称所致。但是，税收手段的运用要符合实际，并做到税源管理到位。

专家们还有一个比较一致的观点：相对于欧美等发达国家的税收制度，我国的税收负担还是偏重，税率过高，但普及面还不够广。而目前诸多管理方面的难题，都要通过加强现金管理的手段实现。例如政府有关部门与开发商、银行联手建立预售资金账户等。