2005年对于房地产市场来说，绝对是“不平凡”的一年，有太多的事情可以被载入史册。国家一系列宏观调控政策从年初贯穿到年末，从土地、金融、税收一个也不少，轮番上演，从多方面、多角度入手对2005年的房地产市场进行调控，使其朝着理性、稳定、和谐的方向快速发展。为了很好梳理一下思绪，下面中原地产三级市场部将2005年系列调控政策作以盘点，一同来见证那些曾让我们忽忧忽喜的政策。

政策一：2005年3月17日央行二次加息

中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。详见下表：

银行的二次加息，充分证明政府已将利率调整作为房地产调控的手段之一，但这次加息并没有影响消费者的购房热情，据中原地产三级市场部调查显示：加息后有56%的消费者表示将继续购买房屋，可见，加息对消费者购房行为并没有产生抑制作用，但其最大的作用在于影响购房者的消费心理，增强消费者购房的理性程度，加息使得消费者梯级置业层次凸显。

政策二：“新、老国八条” 2005年3、4月间

2005年3月26日，国务院办公厅下发了一份关于切实稳定住房价格的通知，共有八条意见，被称为“国八条”。《通知》明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。《通知》要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任。

在此之后，温家宝在国务院常务会议上又提出八项措施引导和调控房地产市场，被称为“新八条”。相比“国八条”，“新八条”提高了科学性和可操作性。

国务院新、旧国八条的出台，吹响了政府加大力度平抑房价的前奏，也充分表明了政府已将稳定房价提高到一个政治高度，使得消费者对于日后房地产价格出现下降充满信心。

政策三：2005年5月11日《关于做好稳定住房价格工作的意见》

2005年5月11日为进一步加强对房地产市场的引导和调控，并及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，由七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中规定：期房限制转让，另外也对营业税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。其中，营业税征收标准：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按全额征收营业税；个人将购买超过2年的普通住宅对外销售，不征收营业税，但若是出售购买2年以上非普通住宅，则按差额征收营业税；普通住宅判定标准：（需同时满足以下三个条件，才称其为普通住宅）条件1：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；条件2：单套建筑面积在140（含）平方米以下；条件3：实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

“5·11”新政中，期房限制转让的出台，有效打击了部分购买期房的投资客，抑制了部分消费者的投资意向，导致商品房期房预售量出现下降，据房地产交易信息网统计数据显示：2005年1-10月同2004年1-10月相比，商品房预售量下降了19.5%。

而该项政策中对营业税和普宅与非普宅的判定标准的重新界定，对一、二手房地产市场都产生深远的影响。

营业税的征收降低了业主出售房屋的利润空间，增加了出售投入，直接形成出现两种情况，一种是业主为减少出售支出，转而将房屋转作长线投资，投入到房屋租赁市场；另一种就是部分业主在房屋出售时将增加支出转嫁给消费者，变相增涨了房地产交易价格；

而对普宅与非普宅的判定标准来说，其中的140平方米对消费者来说是最直观的一个条件。140平米以下为普宅，反之为非普宅。普宅与非普宅的主要区别之处在于契税的征收上，普宅契税征收按1.5%，而非普宅契税征收按3%，契税的征收额度不同，这也在很大程度上刺激开发商在今年争相推出中小户型产品，140平米以下房屋备受尊崇，而140平方米以上房屋成交面积占比甚微。据北京市建委统计数据显示：2005年1-10月，在全市预售的商品住宅中，80-140平方米的房屋占主流，达到总成交套数的56.4%，而140平方米以上房屋的成交套数则仅占22%。

政策四：2005年7月21日人民币升值2%

2005年7月21日，中国人民银行在其网站上发布了《中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，宣称，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，相当于人民币升值2%；同时宣布，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。

从目前市场来看，人民币升值2%对房地产市场并没有产生多大影响，但是从人民币长期的升值预期来看，可能会使大量的外资投入房地产市场，而5月份七部委出台的稳定住房价格工作的意见无疑是为日后出现此种情况做足了准备。
 
政策五：2005年7月8日《北京市2005年度土地供应计划安排评价标准（试行）》

为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，确保北京经济全面协调可持续发展，并有效实施北京城市总体规划、土地利用总体规划和北京市2005年国民经济和社会发展计划，北京市国土资源局于2005年7月8日下发了《北京市2005年度土地供应计划》，其中规定：二环路以内不新增住宅商品房项目建设用地供应；东、西、北四环路以内、南三环路及其东西延长线与四环交界以内不新增经济适用住房项目建设用地供应等；中央商务区、中关村高科技园区内的规划产业用地区，不新增酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心项目的建设用地供应；重点保证顺义、通州、亦庄三个新城建设用地供应。

《北京市2005年度土地供应计划》的出台表明政府将进一步规范房地产土地一级市场提到日程上来，通过年度供应计划来调控土地市场，解决土地市场的供机应机制问题。其中，二环内不新增商品住宅用地，促其二环内回迁房备受消费者关注。据中原地产三级市场部统计数据显示，8月份二环内回迁房成交量同7月份相比上升了5%，成交量的上升，导致成交价格也出现小幅上涨，成交价格达到8000-9500元/平方米。

政策六：2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》

2005年8月8日市地税局、市财政局、市建委联合出台了《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》。其主要内容如首先对于首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房；其次，纳税人销售平房住宅，凡实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的，均视同普通住房。与此同时，还对纳税人已购公房的购房时间作出明确认定即一种情况是纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定；另一种情况是首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。

《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》的出台，对于已购公房等六大类保障性质的住房来讲，无疑是一大利好，它使得绝大多数的已购公房被排除在征收营业税之列，这在一定程度上加速了已购公房的上市流通量，从而活跃了二手房交易市场。

政策七：2005年8月16日《2004中国房地产金融报告》

2005年8月16日央行发布《2004中国房地产金融报告》，对我国去年房地产市场及房地产金融市场的基本情况进行了系统分析，并从金融角度对中国房地产市场的健康发展提出了一些建议：其中，较为引起房地产业内人士关注的就是取消期房预售和允许商业银行发放固定利率贷款。

《2004中国房地产金融报告》的关于取消期房预售的说法的提出，立刻在房地产内引起轩然大波，展开了一场开发商与政府的PK之战，但目前结果已定，市建委宣称暂时不取消期房预售；

另外，允许商业银行发放固家利率贷款这一政策目前已有建行、浦发、光大银行率先提出房贷方案，主要是针对5年期的房屋贷款推行固定利率。这一规定的提出，也标志着国内浮动利率房贷“一统天下”的局面有望被打破，消费者在以后贷款方式选择上将会有更多的选择机会。

政策八： 2005年10月18日《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》（2005国税发156号）

为进一步推进房地产税收一体化管理工作，国家税务总局于2005年10月18日下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，简称（2005国税发156号）。其中，明确规定对存量房交易环节所涉及的税收实行“一窗式”征收，这种方式简单、方便，有效避免了交易后纳税人单独到税务机关自行申报缴纳某一单一税种的做法；另外，还规定日后要加大力度对销售发票的管理。

《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》虽然目前并未执行，但它再次被郑重提出，足见国家税务总局对于个人出售房屋征收个人所得税问题的重视程度，对此，中原地产三级市场部研究人士认为个人所得税未来会征收，但只是时间问题。而对于消费者来说，这次“税收一体化”的提出，市场表现很平静，并不象6月份个别城区实行“先税后证”时期，二手房市场表现那么强烈。这场个税征收风波影响最大的还是对消费者的心理影响，个税征收势必会增加业主的出售成本，减少预期收益。