最近从建设部传出消息：由建设部、财政部联合制订的《住房专项维修资金管理办法》目前正处于征求意见阶段，并有望年底出台。

什么是专项维修基金？住户到底要交多少钱？可以用在什么地方？杭州市目前的具体做法又是怎么样的？虽然杭州市的物业维修基金管理工作起步早于全国大多数城市，但关于这项住房维修金，大多数的住户还是想弄得更清楚些。

关键词：什么是专项维修基金？

概念：名称为住房专项维修资金，是指业主或者公有住房售房单位缴存的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

此处所指的共用部位、共用设施设备，是指根据法律、法规和住房买卖合同，由单幢住宅业主共同所有的共用部位、共用设施设备，和由住宅小区业主共同所有的共用部位、共用设施设备。（摘自征求意见稿）

杭州做法：杭州市对新建物业设立的共用部位、共用设施设备维修基金，称为物业维修基金；房改房出售时收取的共用部位、共用设施设备维修基金，称为房改房维修基金。

点评：征求意见稿中所称的住房专项维修资金，对于杭州市来讲，则包括了物业维修基金和房改房维修基金。

关键词：由谁缴纳？

征收对象：被两个以上的业主区分所有的住宅、住宅小区内的非住宅和与住宅结构相连的非住宅，业主应当缴存住房专项维修资金。（摘自征求意见稿）杭州做法：新建物业都应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金。具体来说，商品房、经济适用房、拆迁安置用房等新建物业的业主，只要涉及到跟别人有共用部位、共用设施设备的，都要缴纳物业维修基金。点评：杭州的规定更为严格。建设部有关负责人认为，非住宅一方面单一产权人的情况较多，另一方面，多个产权人共同应对维修和更新、改造的能力也比较强，没有必要强制建立专项维修资金。所以只规定住宅小区内的非住宅和与住宅结构相连的非住宅，其业主才缴存住房专项维修资金。

缴纳时间：业主应当在住房产权登记前，将住房专项维修资金交至代收单位。

公有住房售房单位应当在业主缴纳购房款30日内，将提取的住房专项维修资金交至代管单位。（摘自征求意见稿）

杭州做法：物业维修基金由建设单位在房屋销售（预售时）时向购房人代收，并在办理房屋产权证之前，向市、县（市）物业管理部门统一缴纳。

点评：业界认为基本一致。

关键词：缴交标准

缴纳金额：业主首次缴存住房专项维修资金的标准，应当不低于当地住宅建筑安装工程造价的5%。具体标准由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门制定。

已购公有住房的住房专项维修资金，由业主和售房单位共同缴存。业主首次缴存的住房专项维修资金，按照房改成本价的2%计算缴存。售房单位缴存的住房专项维修资金，按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%一次性计算缴存。（摘自征求意见稿）

杭州做法：新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳。代收的物业维修基金不含在售房款内，双方另有约定的除外。

遵照杭州市物价局、杭州市房管局联合文件的有关规定，杭州物业维修基金的收取标准为：多层每平方米建筑面积为35元，高层、小高层（包括带电梯的多层）为65元，别墅45元。

点评：两者基本一致。

关键词：由谁来管？

资金之代管：业主首次缴存的住房专项维修资金，由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门或其委托的单位代收代管。成立业主大会的，住房专项维修资金的代收代管由业主大会决定。

公有住房售房单位缴存的住房专项维修资金，由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门代管。（摘自征求意见稿）

杭州做法：根据《杭州市物业管理条例》等法规的规定，杭州市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。

点评：物业维修基金的所有者是全体业主，由业主大会决定代收代管的相关事项，是比较合理合法的，但在实际操作中，由于业主委员会的法律主体地位尚未确定，可能会产生很多问题。

关键词：如何申请？

申请步骤：实施物业管理的住房，对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业管理企业提出住房专项维修资金使用计划，经业主大会通过后实施；对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业管理企业提出住房专项维修资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主2/3以上通过后实施。

实施物业管理但未成立业主大会，以及未

实施物业管理但有房屋管理单位的住房，由物业管理企业或者房屋管理单位提出住房专项维修资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主2/3以上通过后实施。

未实施物业管理，也没有房屋管理单位的住房，由对共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主提出住房专项维修资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主2/3以上通过后实施。（摘自征求意见稿）

杭州做法：物业维修基金申请使用时，应由物业管理单位提出使用方案，经2/3以上相关业主同意，并由业主委员会审核后，报市物业维修资金管理机构审定。

点评：基本一致。

关键词：物业维修基金能干什么？

用途：在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将住房专项维修资金用于购买一级市场国债。业主大会成立后，代管单位用住房专项维修资金购买一级市场国债的，应当经业主大会同意。（摘自征求意见稿）

杭州做法：物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外，应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后以上的维修和更新，禁止挪作它用。

点评：不许挪作它用，更让人放心。