回顾2006楼市里发生的种种现象时惊讶地发现，到今天为止，发生的所有吸引了我们眼球的事情，留给我们的都只是逗号而非句号。套用业内一位专家的话，那就是——

地产大鳄来了，他们将带来新的楼市游戏规则；杭州的房产商有的崛起了，有的却在陨落，只是一切才刚开始；人们对于产品及细分越来越关注了，但对杭州的房产商来说，这也不过是个开始……

关注一

“地产大鳄”来到了杭州

如果说，去年8月，当华润出手钱江新城地块，着手准备杭城“万象城”时，人们只是多了一份对真正意义上的“MALL”的期待；去年10月，当两家港资企业上演102轮土地大战，角逐原浙江大学湖滨校区地块开发权时，更多的人也只是叹息于杭城本地企业无力染指好地；还是去年，当万科南都联手宣布，万科出资18亿元参股浙江南都时，大多数人也没有深思郁亮“不排除进一步合作的可能”何时兑现。

然而，一年后的今天，当人们再度回首往事时才发现，2005不过是“地产大鳄”们挥师杭城前的“饭前甜点”,2006年此起彼伏的角逐战，才是大佬们蓄谋已久的一道“法式大餐”。将2006的杭城楼市称之为“地产大鳄”抢滩年毫不为过。

2006年5月中旬，来自新加坡的凯德置地和具有港资背景的恒基兆业地产投资管理(杭州)有限公司，主导了杭州楼市在本年度的第一场住宅土地出让会,最后由志在必得的凯德置地抱得“土地”归，该公司相关人士在事后接受媒体采访时袒露了他们对杭州地产的“图谋”。

当月底，杭州再度进行土地出让，这次的主角正是之前已屡屡在杭城现身并已于去年出资18余亿元参股浙江南都的国内房产龙头企业——万科。因为事先张扬的“招聘”广告，几个月后又有17.65亿元完成对南都的“嫁娶”事件，万科杭城进行曲谱得更是让人回味无穷。

10月，国内另一家地产巨头、来自上海的复地集团也悄无声息地在乔司拿下两块住宅用地。

最近，又有消息称，万科将很有可能出击本月底举行的大规模土地出让，以完成他们本年度在浙江市场再投30亿元的目标。至于华润、凯德等早已有过再度出手的记录，只是最近他们也遭遇了本地企业强有力的阻击，但从有关公司相关人士的谈吐看来，他们并没有因此打消“扩大战果”的想法。

除了现实版的“大鳄”故事，“狼来了”的市场传言更是一个接着一个。联想控股早已看中了杭城某处的一块地，万通对拱墅区的某地块图谋已久，而香港首富李嘉诚的和记黄埔和长江实业也已属意下沙，金地有意近期进驻杭城……

在谈及杭城的进驻时间时，各“地产大鳄”们也毫不讳言，作为长三角区域的一个重要城市，他们对杭州可谓是蓄谋已久，只是前几年一直没有机会，而2005年、2006年的市场转折点正好给了他们这个机会。也正因为准备已久，他们也才能得以在最短的时间内，完成杭城布局。他们的到来，势必也将给杭州的地产市场注入新的管理、营销、操盘理念，市场变数由此产生。2007年，外来资本又将怎样影响杭州楼市，值得继续关注。

关注二

本地企业面临洗牌重组

“大鳄”来势凶猛，本地房企显然不会无动于衷。2006年9月29日，市场人士热议的杭汽发地块正式挂牌出让，因该地块兼有运河与武林广场两大绝版地段的标志，事先被业内人士普遍看好。事前，更有传言称太古、九龙仓等港资公司早已钟情于该地块，意欲收入囊中。不过，谁也没有想到，传说中的大佬没有现身，本地两大地产巨头滨江、绿城却联手上演了一个本地房产阻击外来大资本的好戏，仅用19轮，宋卫平亲自坐镇的联合战队就打消了华润的拿地念头。以36.3亿元的总价拿下地块。

或许是受了这两大房产领头羊鼓舞，此后，杭州房地商一改上半年的沉默，纷纷出手拿地，让正雄心勃勃的外来资本屡屡受挫。11月下旬，杭州市再次出让三块土地。最终，再次高调出击的滨江房产击退了华元与中国义乌小商品城、新南北集团等实力买家，夺下杭医高专地块。在本年度上的土地出让上，滨江已完全改变往年捡漏的拿地模式，显示出大牌房产企业的实力派作风。另外两家本地企业天阳与名城，也分别击退外来资本，拿下28、29两个地块。

对于本地企业的这些表现，业内人士表示：事在必然，玄机多多。 “虽然从2000年以来，依赖杭州房产市场的迅猛发展，杭州房产企业快速成长，但家底不厚。就拿去年的湖滨地块来说，外来资本巨头轻易就能拿个几十亿出来买地，但杭城的企业不要说几十亿，就是能单独出资超10亿元去拿地的公司，也是少之又少。宏观调控一来，外来资本的机会也就来了。”

于是，如何增加自我实力成为去年杭城房产商们最为关注的自身问题。上市、融资、合作，本地企业开始想尽办法。今年7月，浙江地产界龙头老大绿城在香港联交所正式挂牌上市，融资32亿元。其后，该公司又先后与葛洲坝、西子集团先后达成合作协议，开启强强合作的进程。彻底解决了企业发展中的资金瓶颈。

而滨江房产则因为去年多个项目销售顺利，几十亿资金迅速回笼，迅速崛起，成为杭城最具竞争力的房企之一。与此同时，该公司的上市工作也在有序准备当中。也因为滨江房产在销售市场与土地市场的风光无限，有业内人士戏称，2006年是“滨江”年。

对此，业内专家指出，宏观调控让杭城房产企业开始有了明显的分化，有的顺势而上，有的则是陷入困境，市场的分化正在开始，而外来资本的进驻会让这种分化来得更快。随着外来资本的大规模入侵，本地中小企业很难再在竞争市场上有所作为，房产的进驻门槛将会越来越高。要知道，由于近年来土地价格屡屡走高，目前杭州不少中小房产企业已开始面临断粮的危险，如果到明年还不出手拿地，那么这些企业惟有退出市场。相反，一些跟上了外来资本步伐的房产企业则很可能顺势走强。市场洗牌已是在所难免，何时结束，也只能等待来年。

关注三

产品的细分开始了

金色海岸和金色家园两个由同一开发商开发的相邻楼盘，身价却相差数倍。这之后，人们不再对东方润园和金基晓庐两相邻楼盘的单价相差万元以上表示诧异。2006年，与产品市场细分、楼盘定位有关的认知，正被越来越多的开发商运用，被越来越多的购房者认同。

从这点上来说，2006年的杭州楼市又是一个市场细分年。 金色海岸作为豪宅旺销的作用，除了让人们了解到原来杭州市场有如此可观的豪宅市场、房子可以这样卖以外，其更大的意义在于，让开发商了解到了前期策划与定位的重要性。开发商前期对楼盘的调查做得越详细、产品定位越准确，房产未来的销售就会越轻松。正因为如此，越来越多的开发商在楼盘售卖上变得越来越喜欢“磨刀”。

今年，以厚板大开间设计的银马公寓开盘后，一举在市场上获得成功，但与短暂的销售期相比，该公司有关人士表示，他们将更多的时间花在了前期，做市场调查，做样板房，积累客户，一直到所有的准备工作都做妥当了，他们才正式开盘。

良渚文化村的市场细分工作做得同样很到家。相比其他板块而言，良渚所处的楼盘位置几乎没有什么地段优势，但开发商却提出了“小城”的开发模式，一举超越地段的限制，让无数对田园生活有着独特向往的人们不惜代价，舍近求远。

一个又一个成功的例子之后，使得越来越多的开发商愿意在市场细分上下足功夫，也开始学会了毫无顾忌地告诉购房者“我的房子是卖给哪一类人群的”。只不过，产品细分在杭州市同样只是刚刚开始。

关注四

矛盾的户型继续受争议

比起其他楼盘，价格已经非常有竞争力了，那么，楼盘为什么就是卖不好呢？经历一年多的销售后，杭州某楼盘的销售率还是没有达到50%。最后，开发商终于找到了原因：户型太差。

2006年从政府、企业再到购房者，对户型与产品的关注是史无前例的。政府方面，建设部等九部委联合颁发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，是今年对杭州楼市震动最大的政策。该新政规定“新审批、新开工商品房，90平方米以下住房必须达到开发建设总面积70%以上”几乎让所有的开发商都有点睡不着觉了。

楼市景气时，杭州开发商对楼盘户型的关注度非常少，只要户型足够大，怎么做都没有什么问题。但是，新政要求的90平方米则清楚地告诉开发商，今后你造房子的时候，必须学会在有限的空间里，设计出最舒适的户型空间。

而更让他们痛苦的是，购房者对于户型舒适度的要求却在提高。“以前倒是没有这么多的要求，现在却都要求户型南北通风、空间正气、梁要尽可能少，卫生间一定要全明，开间一定要大。”国家对户型的限制和购房者对户型要求的增加，让之前在这方面没有多少经验的开发商束手无策。矛盾的焦点由此产生，国家要求造小户型，提高土地利用率，扩大市场供应量，降低房屋总价，购房者却要求户型更舒适，开发商却认为，对杭州这样一个既讲究通风、又要求采光，现在又加了节能的城市来说，只要总面积上去了，户型才能做得好。

于是，杭州城市史无前例地兴起了户型大讨论，从年头一直讨论到年尾，办法想了一个又一个，会议开了一场又一场，但能不能有更好的办法，只能有待来年了。