"大盘"显负面效应土地一次性出让规模有望受控

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"大盘"显负面效应土地一次性出让规模有望受控

点击数：更新时间：2006-11-15

    漫画：长势地方政府主导下的违法占地行为，严重侵蚀着我国有限的耕地资源，直接侵害了被征地农民的合法权益，也使中央的宏观调控政策无法落实。

    经济观察：“卖地生财”城市经营理念亟待改变

    关于房地产市场大宗地块开发带来的“大盘”负面效应再次成市场关注热点。昨天(11月13日)有消息称，建设部关于“大盘”的调研报告正在整理完善阶段，并将于近期上报高层。合理设计并控制土地一次性出让的规模，以提高土地使用效率或将成为未来土地审批的原则之一。

    江苏一家大型开发商总裁称，目前决策层已日益认识到，有效供给不足是目前房价居高不下的原因之一。虽然“超大盘”的数量并不多，但是“超大盘”开发确实存在问题，且从两方面变相压缩了市场供给，并进而推动房价上涨：一是其过长的建设周期导致了土地变相闲置，住房供给不足。二是大盘造成地区性房价垄断，使开发商具有推高房价的客观条件。因此，控制房地产市场的“大盘热”，成为缓解供给难题的又一方法。

    大宗地块出让颇为盛行

    市场人士介绍，目前市场对“超大盘”的定位一般指建筑面积上百万平方米，或占地面积近千亩的大型房地产开发项目。而最近几年，各地大宗地块出让颇为盛行。

    据记者了解，上海某特大型房地产开发企业在不少地方的单个楼盘占地面积均在千亩以上。其中一项目占地面积1160亩，总建筑面积120万平方米。去年7月，该集团又一个超大盘项目开工，规划建筑面积约130万平方米。开盘后直接报价2300元/平方米，比当时同区域房价高出近50%，直接引领地区其它楼盘价格上升。

    与此同时，一些城市也将引入大型开发商，推出千亩大盘作为城市发展业绩之一，大力鼓励。“成片开发土地在特定的历史条件下起到过一定作用。但从目前情况看，一次性大规模出让土地弊大于利。”建设部某人士在接受采访时表示。而随着建设部对大盘开发的调控政策出台，这种政策倾向性将随之改变。

    由鼓励转向控制

    “大盘开发周期过长是核心问题之一。”一开发商表示，动辄10年以上的开发周期直接导致土地变相闲置，发生了开发商手中握有大量土地，住房市场供给却严重不足的情况。另外，大盘规模效应容易造成区域住房价格垄断，推动房价地价上涨。“徐州的西部房价就是在上海一家开发商的楼盘开盘后直线上涨起来的。”徐州一位房地产代理商介绍。

    对此，建设部积极酝酿大盘调控对策，除了控制一次性出让规模外，还包括限定销售周期和开发周期、在土地出让合同中明确开竣工时限等，以确保供应的土地及时形成市场供应。

    而北京、上海、福建等地似乎已经开始在土地审批中“暗合”这一原则。北京广渠路36号地块从去年预告，今年10月正式出让时已一分为二，总建筑面积也缩小一倍。上海此前一幅占地560亩，总建筑面积53万平方米的地王也因技术原因出让流产。业内有观点称，大宗地块出让价格过高是搁置出让的主因。福建则规定，福州、厦门、泉州城市中心区和旧城改造区，凡经营性房地产开发用地一次性出让宗地面积上限为8公顷，城乡结合部和新区为20公顷。

    “预计目前已出让的大宗地块不会再纳入调控范围，这或将导致部分开发商在政策未明确前大力争取巨幅地块的开发。”一位华东房地产商表示。

    规模萎缩引发移师质疑

    单大伟：明年还要在上海办住交会

    为期三天的第八届中国住交会刚在上海拉下帷幕，而业界对于这个已在上海连办三届但规模逐年缩水的地产盛事依旧有所质疑，下一届住交会将移师其他城市举办的报道也传出。昨天，中国住交会创始人、组委会秘书长单大伟向记者表示，中国住交会目前所遇到的困难主要是受楼市大环境的影响，也有其他城市向其抛出绣球，但明年的中国住交会初定还要在上海办。

    中国住交会从2004年自深圳移师上海以来，已经连续举办了三届。从前年的共襄盛举，到去年的未超预期，再到今年的疲态尽显，中国住交会的确面临着压力。在业界看来，中国住交会正在变得名不副实，如本届仅3个展馆的展览规模较之往届的5个展馆大幅缩水，房地产巨头特别是上海开发商的悉数缺席也冲击了中国住交会的影响力。

    “我们是在面对规模萎缩的事实，但大家也应该明白，这其中也是受到市场环境、行业发展等方面的影响。”单大伟指出，“在调控的大环境下，我们已经尽了全力，中国住交会的精髓这一届仍被保留下来了。”

房产录入：zhangzn 责任编辑：zhangzn

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