日前，纽约的洛克菲勒国际集团宣布，正式成立开发上海外滩源项目的合资企业。分析人士表示，外资普遍看好中国房地产市场的快速成长，但是在投资过程中也面临一些风险。

上海地产炙手可热

洛克菲勒集团这次的合作伙伴，除新浦东集团外，还加上了香港的百仕达控股有限公司，合资企业名为“上海外滩洛克菲勒集团开发公司”，负责外滩源的一期工程，预计明年春天破土动工。据悉，洛克菲勒在合资企业中控股，但具体占有多少份额，目前并不清楚。

全球著名的房地产服务公司高力国际下属的高力国际多元商务集团总裁约翰·卡弗说，洛克菲勒集团历来以开发最烫手的不动产而闻名于世，因而开发上海外滩完全符合其一贯作风。“洛克菲勒希望在世界上的重要市场占据一席之地。眼下整个地球上，恐怕没有哪里比中国上海的房地产市场更加活跃了。因此说，开发上海外滩对于洛克菲勒集团来说是一个高姿态的举措，证明他们在开发世界最重要的房地产市场上，始终走在别人前面。”

上海和北京房地产市场的火爆已经是不争的事实。最近15年内，在上海拔地而起的高楼大厦，比纽约一个世纪里出现的还要多。

外商为什么会对中国的房地产市场如此感兴趣？保得信不动产投资公司全球研究部主任梁有国认为主要有两个原因。第一是中国经济发展快，人民收入增长也快，再加上中国地少，所以房地产从长远角度看，呈现上扬的趋势。第二个原因则是国际因素。中国的房地产市场过去3年很红火，当然外国房地产市场也很火，如美国、欧洲、澳大利亚等国的房地产市场，但价格也高，所以外国资本在本国市场寻找投资机会相对比较难，他们进入中国也有这方面的原因。

外商兴趣不因泡沫威胁减小

中国政府早就表示了对房地产市场出现泡沫的担心，但是这种忧虑并没有影响到外资对中国房地产市场的兴趣。国际房地产顾问公司“仲量联行”估计，外资机构今年对中国房地产市场的投资，至少会是去年的3倍。

高力国际多元商务集团总裁卡弗认为，中国房地产市场不存在泡沫。“中国的房地产市场发展，是我从来没有见过的。这种爆炸式的增长是那些市场消化、保险和推销的常规理论所无法解释的。虽然高楼一栋接一栋的拔地而起，但是建成前就已经租出去了。中国的市场确实非常非常活跃。”

保得信不动产投资公司的梁有国说，中国现在的房价虽然很高，但这并不是中国特有的情况。从历史角度看，除了日本以外，房地产市场也很少看到真正的泡沫破裂，一般情况都是房价的增长幅度放缓，等待收入和房价的重新挂钩。“相对现在的购买力，房价很高，就像美国一样。但是5年以后呢，因为中国的平均家庭收入每年不是增长3%、4%，而经常是8%、10%、15%。你如果住在上海，每年的家庭收入都是以10%到15%的速度在往上涨，那么5年以后，房价和收入比例就显得很合适了。”

规则变化令投资商头痛

外资大举登陆中国房地产市场的同时，也要面临一些风险。卡弗表示，外资遇到的最大困难是如何建立合作关系以及如何适应中国的商业文化。但他同时表示，生意就是生意，在上海做房地产跟在纽约曼哈顿做房地产差不了多少，有时可能还要更容易一些。

梁有国表示，中国经济增长快，兴建房屋量大，房地产市场成长速度快，这种情况对投资者来说，既是最大的好处，也是最大的坏处。“成长快，规则就经常变。比如上海，今天和15年前的情况就不一样，投资者最怕的就是规则变。国内现在开始谈征收物业税，西方国家其实在很久以前就征收物业税，征收物业税其实对房产商来说没有什么，我们想要知道的是：什么时候开始征收。所以说变化是投资者最头痛的事情。”